Вторичка в Харькове: что проверить в стояках, проводке и отоплении до задатка

Квартиру на вторичке в Харькове смотрят по обоям и виду из окна, а первый крупный счёт приходит за стояк, щиток или котёл. Считать эти деньги нужно до задатка, а не после нотариуса.

Ниже порядок, которым идут по квартире сантехник и электрик: снизу вверх, от общедомового к квартирному, без вскрытия стен.

С чего начинается осмотр: подъезд, подвал и крыша

Состояние дома видно раньше, чем состояние квартиры. На лестничной площадке стоит заглянуть в этажный щит: пробки и скрутки в нём говорят, что дом живёт на старой схеме. В подвале смотрят разводку: сухой ли пол под трубами, есть ли свежие хомуты, не стоит ли вода в приямке. После мокрого подвала до стояка в вашей квартире рано или поздно дойдёт очередь.

На последнем этаже осматривают потолок у наружной стены. Рыжие разводы и вздутая краска на плите выдают протечку кровли, а кровля относится к общему имуществу дома: чинят её не жильцы поодиночке, а совладельцы через управителя или ОСМД.

Часть вариантов отсеивается ещё до выезда. Отметка «Проверено» на HataHub говорит, что личность автора объявления подтверждена через Дію, а право собственности сверено с Государственным реестром вещных прав; фото и видео в эту проверку не входят, для них есть отдельная отметка «Живая съёмка». С таких объявлений и стоит начинать обход: купить квартиру в Харькове от собственника получится без цепочки посредников, хотя саму сделку всё равно оформляет нотариус, а не площадка.

Стояки и разводка: что видно без вскрытия

Стояк холодной и горячей воды смотрят за унитазом и под ванной. Ржавые потёки у сварного шва, краска поверх ржавчины и хомут на трубе говорят, что замена назрела. Отдельно проверьте первый запорный кран на отводе: если он не поворачивается, при аварии воду перекроют по всему стояку.

Здесь же проходит юридическая граница. Механическое, электрическое и сантехническое оборудование, которое обслуживает больше одного помещения, закон относит к общему имуществу совладельцев (ст. 1 Закона Украины № 417-VIII от 14.05.2015). Поэтому стояк меняют по решению дома и за общие деньги, а разводку после отвода вы оплачиваете сами. Если стояк в доме уже заменили, а в квартире осталась старая труба, это аргумент в торге.

Проводка, щиток и реальная мощность

В квартирном щитке смотрят материал жил, автоматы вместо пробок и наличие УЗО или дифавтомата. Алюминий течёт под винтовым зажимом и зарастает оксидной плёнкой, поэтому греется не середина кабеля, а контакт: скрутка в коробке, клемма автомата или розетки. Алюминиево-медная скрутка в линии бойлера или стиральной машины отказывает первой.

Заземление индикаторной отвёрткой не проверяют: она показывает фазу и загорится даже в розетке, где защитного проводника нет вовсе. Нужен розеточный тестер или мультиметр. Выделенную мощность на глаз тоже не определяют: её узнают в ОСМД или у управителя дома, и она же указана в договоре с поставщиком электроэнергии.

Отопление, радиаторы и индивидуальный котёл

Если отопление центральное, выясните схему: однотрубная или двухтрубная, есть ли у радиатора перемычка и термоголовка. Радиатор, врезанный без перемычки, нельзя перекрыть, не останавливая весь стояк. У индивидуального котла просят паспорт и отметки о сервисе.

Переделки отопления считают отдельно. Собственник вправе делать в квартире ремонт и изменения при условии, что они не нарушают прав собственников других квартир и нежилых помещений дома, санитарно-технических требований и правил эксплуатации дома (ст. 383 ЦК Украины). Радиатор, вынесенный на балкон, разбалансирует стояк, и холодные батареи у соседей станут проблемой того, кто владеет квартирой сейчас.

Бойлер, вода и вентиляция

Если в квартире есть газ, попросите показать акт проверки дымовых и вентиляционных каналов. Каналы приборов, работающих круглый год, проверяют и прочищают дважды в год, весной и осенью, а сезонных не реже раза в год перед отопительным сезоном. Работу выполняет специализированная организация, имеющая разрешение, и оформляет её актом (НПАОП 0.00-1.76-15).

Тягу в вентканале кухни и санузла проверяют листом бумаги при открытом окне. У газовой колонки канал отдельный, дымовой, и он входит в тот же акт. Если тяги нет, а газовый прибор в квартире стоит, это вопрос безопасности, а не комфорта. Электрический бойлер смотрят по году выпуска и наличию предохранительного клапана. Воду открывают сразу в нескольких точках, смотрят напор и переписывают показания счётчиков вместе со сроком их следующей поверки.

Окна, балкон и следы влаги

Угол наружной стены за шкафом и стык плит под подоконником осматривают последними: плесень, вздутые обои, запах сырости. О свежей штукатурке на одном участке стены стоит спросить прямо: её редко кладут без причины.

Окна открывают и закрывают во всех режимах, проверяя ход ручки и прижим створки. Остекление балкона и вынос его за плиту часто делали без документов, поэтому до задатка выясните, отражено ли нынешнее состояние квартиры в техническом паспорте.

Что из этого попадает в предварительный договор

Форма предварительного договора та же, что у основного (ст. 635 ЦК Украины), а куплю-продажу квартиры удостоверяет нотариус (ст. 657 ЦК Украины). Значит, и предварительный подписывают у нотариуса: без удостоверения он ничтожен (ст. 220 ЦК Украины).

Дальше формулировка про деньги, и здесь ловушка. По ст. 570 ЦК Украины сумма, про которую не сказано, что она задаток, считается авансом; по ст. 571 задаток при срыве сделки по вине покупателя остаётся у продавца, а по вине продавца возвращается вдвойне. Но задатком обеспечивают обязательство по уже заключённому договору, а деньги, переданные по предварительному договору, Верховный Суд признал авансом, который возвращается в том же размере независимо от вины (постановление КЦС ВС от 17.06.2021 по делу № 711/5065/15-ц). Само слово «задаток» двойного возврата не даёт.

Работает другое: твёрдая цена и срок подписания основного договора. Если сторона без оснований уклоняется от его заключения, она возмещает другой стороне убытки, причинённые просрочкой (ч. 2 ст. 635 ЦК Украины).

Из осмотра в документ переносят конкретику:

• кто и до какой даты устраняет найденные дефекты, например течь на отводе стояка;
• в каком состоянии передаются котёл, бойлер и счётчики, с показаниями на дату передачи;
• что из техники и мебели остаётся.

Перед передачей денег берут свежую информационную справку из реестра вещных прав: её заказывают через Дію или ЦНАП, а на дату сделки реестр в любом случае проверит нотариус. Остальное, что вы нашли в подвале, в щитке и за шкафом, стоит ровно столько, сколько удастся сбить с цены.